連淮揚鎮開了，南京剛需買房人難了！

歐萊全有機 · 發表于 2020-12-19 11:38:10

馬上注冊，結交更多好友，享用更多功能，讓你輕松玩轉社區

您需要登錄才可以下載或查看，沒有賬號？注冊

x

作者：學霸聊房
鏈接：https://zhuanlan.zhihu.com/p/337009260
來源：知乎
著作權歸作者所有。商業轉載請聯系作者獲得授權，非商業轉載請注明出處。

01最新消息
12月11日連淮揚鎮高鐵正式運營，江蘇省平原地區修建高鐵的這一世界性難題終于被攻克！
未來蘇北各城市到南京的時間都會被大大縮短，連云港到南京的時間將縮短到3個小時，淮安到南京的時間縮短到1.5個小時；雖然目前連淮揚鎮的車次還比較少，但是之后會逐步增加班次。
毫無疑問，從城市發展的角度來看，高鐵的開通對于沿線城市的發展絕對是有好處的，大大增強了城市之間的聯系。
老家是蘇北的我尤其開心，但是對于南京剛需的購房者而言，這可能并不是什么好事，因為高鐵的開通，可能會使得未來買房難度進一步加大。
很多研究都表明，對于三四線城市而言，高鐵的開通會加大城市人口外流的趨勢，使得人口更集中于高鐵沿線的大城市。
也就是說，隨著高鐵的運營，未來大量的人口會涌入南京；新增的人口，第一件事情就是看房子買房子，而且這部分人大多都是剛需客戶喲！
02蘇北土拍越來越離譜了
其實，地產商早已瞄準了蘇北地區，這一段時間蘇北城市土拍價格越來越高，讓人直呼看不懂。

12月4日，蘇北城市淮安，有一塊土地拍了接近400輪，溢價60%多，最終成交樓面價為6820元/平方米。
對比南京動輒2-3萬的樓面價，淮安近7000元/平方米樓面價確實不高，將來差不多賣到16000-17000元/平方米，就可以滿足大部分房企的收益率要求。
但是，緊靠這地塊旁邊的房地產項目融創廣場，我去看過。精裝高層住宅售價是11000-12000元/平方米，新拍的地和現有市場盤有著5000元/平方米價格差距。
這說明拿地的企業十分看好未來淮安房地產的發展走勢，在拍地時加了極高的預期。
并且，淮安土拍已經不止第一次這樣瘋狂了。
如果你在搜索引擎上輸入關鍵詞：淮安土拍。你會發現搜索結果充斥著“激戰”、“刷新地價”這樣的字眼。
事實上，今年以來，淮安土拍大多數都是這樣的結果——土地十分搶手，動不動溢價接近50%，地塊上未來住宅的售價都要高出旁邊現有樓盤一大截。
在2020年10月底，淮安拍出了一塊拍賣了“960輪”的地王，保利、金地置業、建發、中海、水利、中南、新城、碧桂園多家房企參與。
這塊地拍賣了整整10個多個小時，從早上拍到晚上，拍的人頭暈，最終被建發拿下，成交樓面價9300元/平方米多，將來要賣2萬元/平方米。
這塊地旁邊樓盤叫保利堂悅，是淮安最高端樓盤，不過這個項目精裝也就賣個1.5萬元/平方米，還是有5000的預期空間。
土拍的瘋狂導致了兩個結果：
1、淮安現有樓盤的銷售開心了，紛紛打起了未來淮安房價要漲的廣告。

而且，因為報名買房的人實在是太多，有的樓盤開始玩起來提首付的手法（似曾相似啊）。
比如上文提到的保利堂悅，要求首付100%，而且就算是全款，你還得先認籌定存，然后看能不能輪的上（zhao bu zhao de dao ren）。
2、淮安的二手房瘋狂上漲
新房因為政策原因沒有辦法立即上漲，只能玩玩小手段。
但是二手房就不一樣了，價格實打實的往上走。
尤其是學區房（當然也有上學政策調整的因素存在）。

三線城市淮安的頂級學區房，竟然掛牌價掛到了接近5萬一平，一年之內掛牌價直接翻了一番（這個房子前身是拆遷安置房，當年10萬一套沒人要）。
關鍵是翻了一番之后學區房竟然有成交的。
有人要問，這和南京剛需有啥關系。問題在于，現在江蘇，不僅僅是淮安一個城市土拍瘋狂。
蘇南不提，蘇北蘇中城市徐州、宿遷、揚州、鹽城最近的地價都是一路走高，他們的二手房和新房價格也都在蠢蠢欲動。
因為樓面價的原因，不管市場能不能接受的了，這些城市未來新房必然要大幅度上上漲。
有個專門做數據分析的網站，統計對比了全國城市二手房價格變動情況：

最近半年以來，在這榜上二手房漲幅第一的一直都是淮安，他的好兄弟鹽城、徐州也都在榜且排名前列。（宿遷不在榜，是因為這個宿遷城市還沒有被數據網站統計……）
另一個問題來了，市場到底能不能接受的了呢？
從目前來看，淮安宿遷揚州徐州鹽城等地，還是有不少有錢人的，熱門盤十分搶手。
但是，因為最近有一些老家的朋友開始咨詢我南京買房落戶的問題，讓我有了個疑問。
這里問問大家，如果你手頭有一些積蓄，這里給出兩個買房選擇，你會怎么選？
1、選擇蘇北的樓盤，全款不帶車位220萬（據說車位也挺貴……）。
2、 落戶到南京（落戶真的簡單），加一點錢，選擇南京剛需集中的300多萬的房子（江北核心區8成首付和蘇北全款似乎差不了多少）。
（有人說，蘇北的樓盤是大平層改善，南京這是小戶型剛需，不是一類人群吧？但在以全民投資房產的今天，這兩類人群還真是高度重疊。）
你們也猜猜看，明年的時候，等今年這一波地上市之后，蘇北主要城市的房價能到多少？到時候有多少我的同胞被迫擠壓到省會城市來買房……