無預售許可證購房合同是否有效？

北門水哥

因商品房預售施行預售許可證制度，只有開發商持有預售許可證明，具備預售許可證，其與買受人簽訂的預售合同才是有效的，否則，合同有被認定為無效的法律風險。對此，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條明確規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定為有效。”
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根據該條規定，如果在買受人向法院起訴之前，商品房預售人取得了商品房預售許可證明，也可以認定預售合同有效，但前提時間是在起訴前取得。
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實踐中情況要復雜的多，如商品房預售合同簽訂后，預售許可證被行政部門撤銷的，或者在簽訂商品房預售合同時，開發商持有的預售許可證明已過有效期，對于這兩種情況，考慮到預售許可是基于行政管理機關履行行政管理職責的需要，不應因此輕易否定預售合同的效力。

所以為了確定房屋預售合同合法有效，避免發生不必要的糾紛，建議購房者與出賣者簽訂房屋預售合同時要求對方提供，已經取得商品房預售許可證明的相關證明文件，并進行仔細審核 ，核驗。

商品房預售應當滿足的條件

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規劃許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;

(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

高層要完成主體結構的三分之二，低層要完成全部主體結構，只有達到這樣的建設進度方可去房管局申請辦理商品房預售許可證。

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