最詳細(xì)：二手房過戶流程、資料、風(fēng)險(xiǎn)

北門水哥

二手房過戶流程

（1）簽訂房屋買賣合同

簽訂房屋買賣合同是房屋交易的第一步，也是完成房屋過戶手續(xù)最最重要的一步。二手房交易除了簽訂房屋買賣合同，還要擁有房屋的不動(dòng)產(chǎn)證和土地使用證才能進(jìn)行交易和過戶手續(xù)。

（2）提出過戶申請(qǐng)

房屋交易雙方在簽訂購房合同之后，要盡快到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行過戶申請(qǐng)。

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（3）房地產(chǎn)管理局部門對(duì)房屋進(jìn)行測繪和評(píng)估

房屋交易雙方提出的房地產(chǎn)過戶申請(qǐng)?jiān)诜康禺a(chǎn)管理部門的審核下，會(huì)在15日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的回復(fù)。

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（4）繳納稅費(fèi)

除了繳納基本的房款之外，還要繳納一定的稅費(fèi)，這是拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的前提。二手房交易要繳納契稅、繳納增值稅和個(gè)人所得稅。

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增值稅

增值稅稅率為 5%，附加稅稅率為0.6%，在實(shí)際操作中，增值稅與附加稅綁定征收，總稅率為5.6%。若房屋滿兩年（以房產(chǎn)證登記日期或契稅發(fā)票日期更早者計(jì)算），則免征增值稅。

契稅

契稅稅率與房屋面積及購房者名下房屋套數(shù)息息相關(guān)。其中認(rèn)定首套二套新標(biāo)準(zhǔn)為：擬購住房所在縣（市、區(qū)）行政區(qū)域內(nèi)查詢購房者名下的房屋套數(shù)，以此確定繳稅標(biāo)準(zhǔn)。

①個(gè)人首套房：90（含90）平以下契稅稅率為：1%；90平以上契稅稅率為：1.5%

②個(gè)人二套房：90（含90）平以下契稅稅率為：1%；90平以上契稅稅率為：2%

③個(gè)人三套房：統(tǒng)一征收3%

個(gè)稅

若房屋滿五年唯一，則免征個(gè)稅；另外個(gè)稅稅率因房屋性質(zhì)不同會(huì)出現(xiàn)差別，具體征收標(biāo)準(zhǔn)如下：

①房屋性質(zhì)為商品房，個(gè)稅稅率為2%；

②房屋性質(zhì)為公房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資建房、解困房：個(gè)稅征收1%，同時(shí) 需征收1%土地收益金；

③房屋性質(zhì)為拆遷房、安居房：個(gè)稅征收1%，無需繳納土地收益金；

④拆遷返還的經(jīng)濟(jì)適用房出售后再次交易：個(gè)稅征收2%，土地收益金征收1%。

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（5）核發(fā)過戶單，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證

房產(chǎn)過戶本質(zhì)上是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以最終要以拿到房屋的不動(dòng)產(chǎn)證為目的。

二手房過戶資料

1. 轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書；

2. 申請(qǐng)人(代理人)身份證明復(fù)印件(核對(duì)原件)；

3. 房屋所有權(quán)證；

4. 房屋買賣合同；

5. 申請(qǐng)人(賣方)婚姻狀況證明(單身證明、結(jié)婚證、離婚證、生效的法律文書)復(fù)印件(核對(duì)原件)，或登記機(jī)關(guān)根據(jù)需要提供的結(jié)婚登記審查表；

6. 代理人需提交經(jīng)公證的委托書；

7. 處分未成年人的房屋時(shí)，監(jiān)護(hù)人應(yīng)提供經(jīng)公證處分的房屋系“為未成年人的利益”的書面保證；

8. 涉及未成年人的房屋時(shí)，其監(jiān)護(hù)人需提交監(jiān)護(hù)公證書；

9. 外籍人士(含香港、澳門、臺(tái)灣)購買的須出具西安市涉外房地產(chǎn)審批意見書；

10. 房屋分層分戶平面圖或房屋分戶測量圖、配圖說明、房屋四至墻界表等；

11. 房屋產(chǎn)權(quán)交易登記信息查詢證明(核檔證明)；

12. 登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要的其他材料。辦理流程：受理—錄入—掃描—審查—審核—移交產(chǎn)權(quán)中心。

二手房交易風(fēng)險(xiǎn)

（1）取得放款承諾

在簽約之前賣方通常只能夠得到買房的首付款，而尾款的話通常是通過銀行支付，所以在這個(gè)過程中就要注意到銀行只根據(jù)買方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會(huì)再放款給賣方，故賣方最好能取得買方貸款銀行的放款承諾。

（2）定金

業(yè)主收下定金之后若是買方反悔，那么定金賣方是可以沒收的，若是業(yè)主反悔的話那么就要加倍償還買方，需要明確定金的擔(dān)保制約作用。

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（3）選擇正規(guī)中介合作

很多人需要賣房的情況下就會(huì)選擇與中介公司合作，以中介公司的名義掛牌出售這樣的客源就會(huì)多很多。但是要注意到的是作為業(yè)主在與中介公司合作之時(shí)要明確中介公司的委托方式以及掛牌期限，除此之外，自己作為業(yè)主也不要輕易收取中介的定金。建議在選擇中介機(jī)構(gòu)時(shí)，盡量選擇正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，這樣的中介業(yè)務(wù)技能成熟，也相對(duì)安全保障。